La loi Scellier
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Présentation de la réduction d’impôt pour investissement locatif « Scellier »

À jour au 21 février 2014

A compter du 1er janvier 2009 et jusqu’au 31 décembre 2012, date à laquelle le dispositif prend fin avec des mesures transitoires, les investissements réalisés pour l’acquisition de logements neufs, en l’état futur d’achèvement, ou que le contribuable fait construire, de locaux transformés en logement ou de locaux réhabilités permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Celle-ci ne peut toutefois pas s’appliquer pour les opérations réalisées en zone C, sauf agrément ministériel.

Le logement doit être loué nu à usage d’habitation principale du locataire. La location ne peut être consentie à un membre du foyer fiscal, mais peut en revanche l’être à un ascendant ou descendant non membre du foyer fiscal.

L’investisseur a le choix entre deux options :

  • Le dispositif « Scellier » avec réduction d’impôt répartie sur neuf ans. Le bailleur s’engage alors à respecter des plafonds de loyers.
  • Le dispositif « Scellier intermédiaire » avec réduction d’impôt répartie sur neuf, douze ou quinze ans, à laquelle s’ajoute une déduction spécifique de 30 %. Le bailleur s’engage alors à louer son logement à des locataires sous conditions de ressources et à respecter des plafonds de loyers (plus contraignants que ceux du dispositif « Scellier »).
  • Voir aussi les spécificités de l’investissement dans les DOM.

Champ d’application

  • l’acquisition de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 ;
  • les logements que le contribuable a fait construire et qui font l’objet, d’un dépôt de permis de construire entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, sous réserve que la construction soit achevée au plus tard 30 mois après la date d’obtention du permis de construire ;
  • l’acquisition entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 de locaux affectés à un autre usage que l’habitation et transformés en logements, sous réserve que les travaux de transformation, réalisés entre ces mêmes dates par l’acquéreur ou le vendeur, soient achevés au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de cette acquisition ;
  • l’acquisition entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 de logements qui ne satisfont pas aux conditions de décence (décret du 30.1.02) et qui font l’objet, de la part de l’acquéreur ou le vendeur, de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles de logements neufs (arrêté du 19.12.03) ;
  • les logements acquis entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 et qui font ou ont fait l’objet, entre ces mêmes dates de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf.
    La notion de logement neuf est celle retenue dans le régime de la TVA immobilière (CGI : art.257, I, 2, 2°). Ainsi sont assimilés à des immeubles neufs les immeubles qui n’ont pas été achevés depuis plus de cinq ans, qu’ils résultent d’une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l’état neuf :
    • soit la majorité des fondations ;
    • soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage ;
    • soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
    • soit l’ensemble des éléments de second œuvre énumérés par décret.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt en cas d’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, on retient la date de signature de l’acte authentique d’achat. Il en va de même pour le logement acquis en vue de sa réhabilitation ou le local que le contribuable transforme à usage d’habitation.
Pour le logement que le contribuable fait construire, en revanche, est prise en compte la date de dépôt de permis de construire.

Mesures transitoires

Une mesure transitoire est prévue pour les opérations d’acquisition : la réduction d’impôt s’applique aux logements acquis au plus tard le 31 mars 2013 dès lors que le contribuable justifie qu’il a pris, au plus tard le 31 décembre 2012, l’engagement de réaliser un investissement immobilier. La date à retenir pour apprécier l’engagement de réaliser un investissement immobilier correspond à celle de la promesse d’achat ou de la promesse synallagmatique de vente, s’agissant des investissements prenant la forme d’une acquisition d’un logement neuf achevé. Pour les acquisitions de logements en l’état futur d’achèvement, on retient la signature et le dépôt au rang des minutes du notaire ou l’enregistrement au service des impôts du contrat préliminaire de réservation. L’acte authentique doit ensuite être passé au plus tard le 31 mars 2013.

Le taux de la réduction d’impôt applicable pour ces opérations est celui en vigueur au 31 décembre 2012 pour les logements acquis en 2012.

Ce régime de réduction d’impôt concerne les propriétés urbaines situées en France (métropole et DOM), dans les zones A, A bis, B1 et B2 (arrêté du 29.4.09 et arrêté du 22.12.10). Les investissements en zone C sont exclus, sauf agrément ministériel (décret et arrêté du 23.9.10). Dans les DOM : le dispositif Scellier est applicable aux opérations réalisées entre le 27 mai 2009 et le 31 décembre 2012 ; des modalités particulières sont prévues concernant le taux de la réduction, les plafonds de loyers et les plafonds de ressources (en cas de Scellier Intermédiaire).

Le contribuable doit justifier que le logement respecte les normes en vigueur relatives aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique (normes actuellement définies par : décret du 24.5.06 ; CCH : art. R.111-20 ; arrêté du 24.5.06 ; arrêté du 8.5.07). La preuve est apportée par :

  • une étude thermique (synthèse ou récapitulatif standardisée) ;
  • une attestation de prise en compte de la réglementation thermique et de la réalisation de l’étude de faisabilité relative aux approvisionnements en énergie ;
  • ou un certificat mentionnant l’attribution d’un la
  • bel « haute performance énergétique » (dont le niveau le plus élevé est le niveau « BBC 2005 »).

Le bénéfice de cette mesure ne peut être cumulé pour un même logement avec :

  • la réduction d’impôt au titre de l’investissement dans les DOM (dispositif Girardin) ;
  • la réduction d’impôt dans le secteur du tourisme (dispositif Demessine) ;
  • la réduction d’impôt dans les résidences hôtelières à vocation sociale ;
  • la réduction d’impôt au titre du dispositif « Malraux » ;
  • la déduction au titre de l’amortissement Robien.

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