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| 2019/04/26

Acheter un logement à plusieurs : Quelles solutions ?

En couple, en famille ou entre amis, l’achat immobilier collectif est tout à fait possible. Zoom sur les possibilités.

Acheter à plusieurs ou entre concubins

Pour acheter un bien immobilier en famille, entre amis ou en couple non marié ni pacsé, deux solutions s’offrent à vous : l’indivision ou la Société Civile immobilière (SCI).

  • Dans le cas de l’indivision, chaque acquéreur est détenteur du bien immobilier à hauteur de sa participation. Par exemple, si l’un a participé à hauteur de 20 000€ pour un logement à 200 000€, il possède alors 10% du logement. A noter : il faut avertir le notaire en charge du dossier pour que la part de chacun soit équivalente à la somme investie. En cas de revente, les acquéreurs récupèrent la somme au prorata de leurs apports respectifs. Les charges sont, elles aussi, proportionnelles à l’investissement de chacun. Globalement, il s’agit d’une solution simple à mettre en place et peu coûteuse. Seul impératif : une bonne entente entres acquéreurs car les décisions doivent être prises à l’unanimité (sauf si l’un détient au moins 66% de la propriété).
  • La SCI implique la création d’une société avec deux associés minimum. Chacun devient ainsi titulaire de parts sociales, proportionnellement à leur apport. La SCI est quant à elle propriétaire du bien immobilier. Il s’agit d’une technique idéale pour transmettre un patrimoine immobilier à moindres frais. De plus, si les loyers perçus créent des bénéfices, les associés peuvent se les partager. Toutefois, comme toutes sociétés, sa création et gestion nécessitent des coûts : frais de création et dépôt des statuts auprès du greffe du tribunal de commerce, tenue annuelle des comptes, etc. En cas de revente et sauf clause contraire, la valeur du bien est divisée en parts sociales selon les apports initiaux.

Bon à savoir :

  • Dans le cas d’une obtention de Prêt à Taux Zéro (PTZ), les acheteurs doivent opter pour l’indivision, l’achat en SCI n’étant pas éligible à cette aide.
  • Une troisième option est possible mais plus rare : la tontine. Cela permet à plusieurs personnes de la même tranche d’âge d’acheter collectivement un bien. A chaque décès, les parts du défunt sont également réparties entre les survivants. Le dernier survivant est définit comme propriétaire du bien.

Deux possibilités pour les couples pacsés

Depuis la loi du 23 juin 2006, le régime qui s’applique par défaut aux couples pacsés est celui de la séparation de biens. Toutefois, lors de la signature de la convention de Pacs, il est aussi possible d’opter pour le régime de l’indivision (à ne pas confondre avec le fait d’acheter en indivision).

  • Le régime de la séparation des biens : chaque acheteur est propriétaire du logement à hauteur du financement apporté. Les biens acquis avant ou pendant le Pacs restent propres à chacun.
  • Si le Pacs a été conclu sous le régime de l’indivision : le bien immobilier appartient à chacun des deux acheteurs à hauteur de 50%. Et cela, qu’importe le montant investi par l’un des membres du couple. Par exemple, si l’un d’entre eux a apporté 70% du montant total du bien immobilier, 50% lui appartiennent.

Et pour les couples mariés ?

Pour les couples mariés, le régime qui s’applique par défaut est celui de la communauté de biens réduite aux acquêts. Il existe deux alternatives principales : le régime de la communauté universelle et le régime de la séparation des biens.

  • Le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts : comme le régime de l’indivision pour les couples pacsés, le logement acheté appartient à parts égales aux deux acheteurs dès lors qu’ils sont mariés sous ce régime et même si le financement n’a pas été apporté à 50% par les deux acquéreurs. A noter : si l’un des époux a acquis seul un logement avant le mariage, il reste seul propriétaire du bien.
  • Le régime de la communauté universelle : il fait l’objet de la signature d’un contrat notarié avant le mariage. Dans ce cas de figure, tous les biens appartiennent aux deux époux à part égale qu’elle que soit la période d’acquisition (avant ou pendant le mariage). Ainsi, un bien acheté seul avant le mariage tombe sous le régime de la communauté. Ce qui signifie aussi qu’il est impossible d’acheter un logement seul sous ce régime.
  • Le régime de la séparation des biens : il fait également l’objet d’une signature d’un contrat chez le notaire. Comme pour les couplés pacsés, ce régime permet à chaque acheteur d’être propriétaire d’un bien à hauteur de son investissement. Si l’un des époux souhaite acheter un bien seul, il a en a tous les droits.

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